La réglementation de la location saisonnière à Nice connaît une nouvelle évolution majeure. Adopté le 22 juin 2026, le nouveau règlement des changements d’usage entre en vigueur le 1er septembre 2026.

Pour les propriétaires et investisseurs, cette réforme modifie sensiblement les conditions d’exploitation d’un logement en meublé touristique. Elle distingue notamment les résidences principales des résidences secondaires et instaure un nouveau régime d’autorisation temporaire.

1. Résidence principale : retour à la limite de 120 jours

Premier changement important : à compter du 1er septembre 2026, une résidence principale peut de nouveau être louée en meublé touristique jusqu’à 120 jours par année civile, contre 90 jours jusqu’au 31 août 2026.

Aucune autorisation de changement d’usage n’est nécessaire dans cette limite.

Le propriétaire reste toutefois soumis aux autres obligations applicables : déclaration et enregistrement du meublé, affichage du numéro d’enregistrement dans les annonces, taxe de séjour et respect du règlement de copropriété.

2. Résidence secondaire : le changement d’usage reste obligatoire

La situation est différente pour une résidence secondaire ou un logement acquis spécifiquement pour être exploité en location saisonnière.

À Nice, une autorisation préalable de changement d’usage est obligatoire dès la première nuitée.

Il est important de ne pas commencer l’exploitation au simple dépôt du dossier : celui-ci ne vaut pas autorisation. Le propriétaire doit attendre la délivrance effective de son autorisation.

3. Une nouvelle autorisation temporaire de 5 ans

Pour les nouvelles demandes déposées dans le cadre du règlement applicable au 1er septembre 2026, le propriétaire peut bénéficier, sous conditions, d’une autorisation temporaire sans compensation d’une durée de 5 ans.

Cette autorisation est :

• accordée une seule fois ;

• personnelle et nominative ;

• non fractionnable ;

• incessible ;

• non transférable vers un autre logement ;

• non renouvelable.

La limitation s’apprécie également au niveau du foyer fiscal. En indivision, l’accord de l’ensemble des indivisaires est nécessaire et l’autorisation est réputée bénéficier à chacun d’entre eux.

À l’issue des cinq années, le propriétaire souhaitant poursuivre l’activité devra envisager la compensation ou le dispositif de location mixte.

4. Des quotas dans 39 secteurs de Nice

Le nouveau règlement instaure également des quotas dans 39 secteurs IRIS, qui concentrent environ 70 % des annonces de meublés touristiques niçoises.

Pour 2026, 691 autorisations sont réparties entre quatre grandes zones :

• Secteur Vieux Nice : 47

• Secteur Riquier – Port – Mont-Boron : 204

• Secteur Centre-ville : 324

• Secteur Ouest : 116

Pour un propriétaire, l’adresse précise du logement devient donc déterminante. Il est nécessaire d’identifier son secteur IRIS et de vérifier si le bien se trouve dans une zone soumise à quota.

5. Une campagne de dépôt du 1er septembre au 31 décembre 2026

Pour les biens concernés par les quotas, la campagne 2026 se déroule du 1er septembre au 31 décembre 2026, exclusivement via le téléservice prévu à cet effet.

Les demandes sont horodatées et traitées dans l’ordre d’arrivée, sous réserve que le dossier soit complet.

Cette précision est essentielle : dans une zone soumise à quota, un dossier incomplet, erroné ou comportant une pièce illisible peut être rejeté sans possibilité de régularisation, entraînant également la perte de l’horodatage initial.

La préparation du dossier en amont devient donc particulièrement importante.

6. Que se passe-t-il après les 5 ans ?

Une fois l’autorisation temporaire arrivée à son terme, deux principales possibilités sont prévues pour poursuivre l’exploitation.

La première est la compensation. Elle consiste notamment à transformer en habitation un local ayant un autre usage ou, sous certaines conditions, à acquérir des droits de commercialité. Le local servant à la compensation doit être situé sur le territoire niçois et répondre aux critères prévus par le règlement.

La compensation devient également nécessaire dès le deuxième logement exploité par un même propriétaire, ainsi que dès le premier logement pour certaines personnes morales exerçant principalement une activité professionnelle ou commerciale de location d’immeubles.

7. La location mixte : une alternative à la compensation

Nice conserve également son dispositif de location mixte étudiant / tourisme.

Le principe consiste à louer le logement à un étudiant allocataire de la CAF pendant 5 à 6 mois, puis à l’exploiter en location touristique pendant 3 mois l’été, selon les périodes prévues par le dispositif.

Cette formule présente un intérêt particulier : elle n’est pas comptabilisée dans les quotas et peut permettre de poursuivre une exploitation touristique sans compensation, sous réserve de respecter l’ensemble des conditions prévues par la convention applicable.

Elle peut notamment constituer une alternative après l’expiration d’une autorisation temporaire.

8. DPE et copropriété : deux vérifications indispensables

L’autorisation administrative n’est pas le seul élément à contrôler.

Pour une demande d’autorisation de meublé touristique, le logement doit notamment disposer d’un DPE conforme aux exigences du règlement : classement de A à E jusqu’au 31 décembre 2033, puis de A à D à partir du 1er janvier 2034.

Le règlement de copropriété doit également être vérifié. Une autorisation délivrée par la Ville ne vaut pas autorisation de la copropriété et ne garantit pas que l’activité soit compatible avec la destination de l’immeuble.

En résumé

À compter du 1er septembre 2026, le cadre niçois peut se résumer ainsi : 120 jours maximum pour une résidence principale, changement d’usage obligatoire pour une résidence secondaire, autorisation temporaire de 5 ans sous conditions et quotas dans 39 secteurs de la ville.

Pour un propriétaire ou un investisseur, la réglementation doit désormais être étudiée avant l’acquisition ou la mise en location : adresse et secteur IRIS, statut du logement, situation du propriétaire, DPE, copropriété et éventuelles autorisations antérieures peuvent directement conditionner la faisabilité du projet.

La réglementation étant susceptible d’évoluer, Smartbnb vérifie la situation de chaque bien et les dispositions en vigueur avant sa mise en exploitation.

Vous avez un projet de location saisonnière à Nice ?

Smartbnb accompagne les propriétaires dans l’analyse réglementaire de leur bien, les démarches administratives liées au changement d’usage et la gestion complète de leur location saisonnière à Nice.

→ Vérifier la faisabilité de mon projet en nous contactant !